SINNLOSE NOTARIELLE ABSICHERUNG BEI BAUTRÄGERGESCHÄFTEN

Im Jahr 2003 kaufte ich mir eine Eigentumswohnung zum Erstbezug. Notariell sicherte ich alles erdenklich mögliche ab, u. a. auch dass keine langfristigen Verträge bestehen. Mit meinen vielen Absicherungen hatte ich den etwa sechzigjährigen Notar so genervt, daß er meinte, ich wäre die schlimmste Kundin in seinem ganzen Leben gewesen.

Später stellte sich heraus, daß unser Bauträger still und heimlich die im Haus befindliche und im Eigentum der WEG stehende Heizstation für 5 Jahre an eine Wärmelieferungsfirma verpachtet.  Wir hatten nicht die geringste Möglichkeit von dem Vertrag Kenntnis zu erhalten. Der sognannte Wärmelieferant verlangte nachweislich mehr als den vierfachen Heizkostenpreis, wobei noch nicht einmal Reparaturmaterial, Strom, Wasser und etc. eingeschlossen waren. Die Vertragsbindung belief sich auf 5 Jahre und war vorher nicht kündbar. Es gibt sogar Verträge die 10 oder 20 Jahre laufen. Zu alledem ließ dieser Wärmelieferant unsere Heizstation auch noch verkommen. Der Name dafür nennt sich Wärmecontracting. Bei uns stand unstrittig die Heizstation im Eigentum der WEG. Es gibt aber auch andere Formen von Wäremcontracting, wo dieses nicht so ist, aber trotzdem nur abgezockt wird.

Unser Bauträger schloß angeblich im Februar 2002 den Wärmecontracting-Vertrag ab. Trotzdem zu dem damiligen Zeitpunkt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überhaupt noch nicht existierte, war im Rubrum die WEG aufgeführt.

Der erste Käufer wurde im August 2002 ins Grundbuch eingetragen. Ich kaufte meine Wohnung im Juni 2003.

Gem. Teilungserklärung führt der Bauträger selber die Hausverwaltung, weit ab vom Wohnort. Später gründet er eine weitere GmbH, wo seine Ehefrau Geschäftsführerin ist. Diese übernimmt jetzt die Hausverwaltung. Sie selber tritt nie in Erscheinung. Die Verwaltung heißt so ähnlich wie der Bauträger. Die Eigentümer werden noch nicht einmal informiert. Da aber diese Hausverwaltung weder in der Teilungserklärung vorgesehen ist, noch ein Eigentümerbeschluß vorlag, kommt es zu einer nicht rechtskräftigen Verwaltung.

Ich stelle fest, dass jeder Eigentümer andere qm-Preise an Wohngeld zahlt. Auch die Vorauszahlungen der Rücklagen sind unterschiedlich, der Eine 5 Cent, der Nächste 50 Cent und alles ist Verhandlungsbasis. Eigentümerversammlungen und Betriebskostenabrechnungen gibt es noch nicht.

Ich rieche "Lunte". Im Februar 2004 fahre ich mit meiner Nachbarin zu der Hausverwaltung, die über 200 km von meinem Wohnort entfernt ist. Da ich selber in einer Buchhaltung tätig bin und jeden Tag Rechnungen kontrollierte, habe ich die besten Voraussetzungen.

Ich kontrolliere stundelang das gesamte WEG-Konto. Das WEG-Konto sieht vorbildlich aus. Es fehlt nicht ein Kontoauszug und zu allen Belastungen sind auch die entsprechenden Rechnungen vorhanden. Die jeweiligen Rechnungen sind alle auf die WEG ausgestellt und nach der Arbeitsleistung und dem Material aufgegliedert. Jede Rechung ist kontiert und trägt sowohl vom Geschäftsführer, als auch von der Sachbearbeiterin eine Unterschrift. Mir fällt u. a. auf, dass nie Heizkosten bezahlt wurden. Der Bauträger behauptet nun, dass diese Kosten in den sowieso viel zu hohen Stromabrechnungen enthalten seien. Wir haben aber eine Gas-Heizung. Nun hätte sich der Gaskonzern mit dem Stromkonzern zusammen geschlossen. Ich glaube dieses Märchen nicht. Eine Sachbearbeiterin steckt mir, dass Heizkostenabrechnungen über eine Firma namens xxxxx erstellt werden. Ich rufe diese Firma an. Dort wird mir erklärt, dass es einen Vertrag mit meinem Bauträger gibt. Aus Datenschutzgründen hätte ich keinerlei Informations- und Einsichtsrecht. Ich befrage meinen Rechtsanwalt. Solange keine Zahlungen über das WEG-Konto liefen, habe ich nicht den geringsten Rechtsanspruch auf Herausgabe von Unterlagen. Was der Bauträger macht, ist dem seine eigene Sache.

Monate danach gab es immer noch keine Betriebskostenabrechnungen.

Als der Druck immer größer wird und die ersten Rechtsanwälte drohen Klage zu erheben, erstellt die Hausverwaltung im November 2004 die Betriebskostenabrechnungen für 2002 und 2003. Jetzt läßt der Bauträger etliche Positionen aus und verspricht allen Eigentümern wahnsinnige Guthaben, insgesamt rund 30.000 €. Diese können momentan nur nicht ausgezahlt werden. Eine WEG-Versammlung zur Festlegung der Rechnungsprüfer kann jetzt nicht einberufen werden, da man nun plötzlich nicht der rechtskräftige Verwalter ist. Man steht aber in Verhandlungen und ist selbstverständlich an einer kurzfristigen Lösung interessiert. Viele Eigentümer unserer Anlage hatten das Spiel nicht durchschaut. Sie sind nun glücklich, so ein großes Guthaben zu haben und planen schon ihren nächsten Urlaub. Die Wirklichkeit sieht anders aus. Ich recherchiere und rufe einige Zulieferfirmen von unserer Anlage an. Teilweise wurden Rechnungen über Monate nicht bezahlt, bei einer Firma war der Rückstand sogar mehr als ein Jahr alt. Hier spielte man teilweise wieder anders herum. Da sie nicht der rechtskräftige Verwalter sind, dürften sie keine Zahlungen leisten. Die Gläubiger müssten zuerst eine angebliche gerichtliche Klärung abwarten.

Sogar die Heizkostenabrechnungsfirma bestätigt mir, dass es zu Rückständen kam. Aber Unterlagen durften weiterhin aus Datenschutzgründen nicht heraus gegeben werden. Schließlich betrifft es den Bauträger und nicht die WEG.

Ich spiele zurück. Wir zwingen die Hausverwaltung eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Wir teilen ihnen mit, dass wir auf Grund der großen Guthaben nun über Monate alle Wohngeldzahlungen einstellen werden. Plötzlich wird die Verwaltung verkauft. Ein ehemaliger Unternehmensberater stellt sich nun als „Robin Hood“ vor. In „endlosen“ Briefen berichtet er von seinen großen Taten. Alles was sein Vorgänger verbockte, will er regulieren und überhaupt noch viel besser sein. Natürlich ist auch diese Hausverwaltung weit ab vom Schuß.

Alle Eigentümer treffen sich schon ein paar Tage vor der Eigentümerversammlung und organisieren die Abwahl. Es gibt viel zu bedenken. Ein persönlicher Berater und ein Rechtsanwalt unterstützen uns. Bis ins kleinste Detail haben wir alles durchdacht und sogar durchgespielt.

Schon allein, dass die Verwaltung die Abwahl überhaupt als Tagesordnungspunkt aufnahm, erfolgte nur unter Androhung gerichtlicher Schritte und Einstellung aller Wohngeldzahlungen.

Die Versammlung ist teilweise sehr emotionsgeladen. Es fallen die Wörter "Betrüger". Jetzt kommt das nächste Spiel vom Bauträger. Unsere Anlage verfügt über 39 Tiefgaragenstellplätze. Die meistens gehören noch dem Bauträger. Nun behauptet der Bauträger, dass jeder Tiefgaragenstellplatz ein Stimmrecht ausübt. Damit wäre er in der Mehrheit und eine Abwahl sei gescheitert. In der Teilungserklärung ist dazu nichts angegeben. Auch mich versucht man geschickt los zu werden. Zuerst wird der Verwaltungsbeirat gewählt, natürlich werde ich als Mitglied bestimmt. Die noch zu bestimmenden Rechnungsprüfer sollen dann aber außerhalb des Verwaltungsbeirates gewählt werden. Als das nicht klappte, sollten nun die Rechnungsprüfer jährlich wechseln.

Selbst die Angelegenheit mit der Heizung war sehr raffiniert ausgeklügelt. Die Position war in den Betriebskosten voll aufgeführt. Zu alledem wurde der Posten dann auch noch als Wohngeldersatzleistung dem Bauträger gutgeschrieben. Bei den insgesamt enormen Guthaben sollte das untergehen. Als ich fragte, warum überhaupt der Posten so hoch sei, meinte man nun, dass zusätzlich das Wassergeld noch beinhaltet ist. Abrechnungen gab es nicht, da die Bezahlung über den Bauträger lief. Aber wir sollten das nicht so tragisch nehmen und die Begebenheit akzeptieren. Schließlich gab man dafür zu, dass Einiges schief lief . Bei „Robin Hood“ wird nun alles anders.

Die Verwaltung trat nicht ab. Was konnten wir nun tun.

Feststellungsklage, Ausführungsklage, keine Unterlagen, Aussage gegen Aussage, untergetauchte GmbH’s und etc…. bis zu einer gerichtliche Klärung wären wir in einem Schuldenberg versunken. Und selbst Schadensersatzansprüche bringen im nachhinein nichts. Es werden nachweislich Vermögenswerte so verschoben, dass man absolut nicht ran kommt. Wir nehmen die Sache selber in die Hand. Der Verwaltungsbeirat eröffnet bei einer Bank ein Und-Konto. Keiner bezahlte mehr Wohngeld an die Hausverwaltung. Wir lassen die Anlage förmlich untergehen. Keine Reinigung mehr, keinen Hausmeister, die Müllberge sind teilweise schon so hoch und verstreut, dass man kaum zu den Hinterhäusern durchkommt. Der Bauträger kann keine Wohnungen mehr verkaufen. Nach der schriftlichen Aussage von einem Rechtsanwalt, droht der Bauträger nun an, aus unserer Anlage eine ElQuaida Hochburg zu machen. Nach ca. 3 Monaten hatte aber ElQuaida offensichtlich noch keine Zeit für uns gefunden. Deshalb beschloß der Bauträger, doch lieber seine Wohnungen zu verkaufen. So muß er nun eine von uns gewählte Hausverwaltung akzeptieren.

Jede Rechnung, die über unser WEG-Konto lief, recherchierten ich damals bis ins Detail.

Der Bauträger hatte eine Handwerksfirma an der Hand, über die alles lief. Von Reinigung, Technik, Heizung und Bau übernahm diese Firma alles. Eine Rechnung war nachweislich fingiert. Zu diesem Zeitpunkt existierte das Unternehmen nicht. Auch ein Gesellschaftervertrag war noch nicht geschlossen. Weitere Handwerkerrechnungen von der Firma zweifelte ich an. Insbesondere gingen sehr oft die Bewegungsmelder kaputt. Nach einer telefonischen Rückfrage war ein angeblich neu ausgetauschter Bewegungsmelder aber so verstaubt, dass er seit Monaten oder Jahren nicht angefasst wurde. Auch der Kauf von Beleuchtungsmaterial war enorm. Aber ansonsten konnte unser Bauträger, bis auf kleine Ausnahmen, keine zweifelhaften Kosten abrechnen.

Es ist aber unglaublich, was eine Bauträgerhausverwaltung trotzdem alles noch macht. Das Meiste konnten wir zuerst durch die neue Hausverwaltung entdecken, da es zu keinen Zahlungen über unser WEG-Konto kam.

Ein Rollstuhlfahrer kam im Winter nicht mehr in seine Wohnung. Der Fahrstuhl wurde durch die Aufzugsfirma abgestellt. Unser Bauträger hatte sein Geschäftstelefon in einem WEG-Vertrag über den Notruf des Fahrstuhl laufen lassen. Nun bezahlte er monatelang nicht einen Cent seiner Telefonrechnungen. Die Telekom kappte die Leitungen. Die Aufzugsfirma bestand darauf, dass ohne Notruf der Fahrstuhl nicht fahren darf. Nach einem halben Tag zähen Verhandlungen und meiner Androhung, die Presse zu holen, durfte der Rollstuhlfahrer dann in seine Wohnung.

Die damaligen Verträge über den Baustrom der einzelnen Wohnungen wurden einfach auf die WEG umgeschrieben. Selbstverständlich hatte unser Bauträger auch hier nicht bezahlt. Wir waren sogar schon bei einem Inkassounternehmen registriert. Auch der Stromlieferant musste lernen, dass eine WEG nicht über 19 Wohnungen und 2 Geschäfte verfügt.

Die Kosten der Hausverkabelung für das Kabelnetz wurden ebenfalls auf die WEG umgeschrieben und nicht bezahlt. Nachdem wir den Sachverhalt aufklärten, hatte uns diese Firma dann auch nicht mehr behelligt.

Das gesamte Sprengwasser unserer Anlage lief über meinen persönlichen Wasserzähler.

Verschleierung einer immer wieder jährlich anfallenden Sondernutzungsgebühr über rund 1.000 €.

Es gibt noch zahlreiche andere Sachen, die aber mehr den Bauträger direkt betreffen.

u. a.

115.000 € Baumängel, Wohngeldrückstände von ca. 43.000 €. Wohnungskäufern wurde das aber nicht angegeben. Im Gegenteil, es wurde sogar notariell bestätigt, dass alles in Ordnung ist.

Untergetauchte GmbH’s, Verschiebung von Vermögenswerten…………..

u.s.w.

Es ist unglaublich………………..

Jetzt blieb aber noch die Problematik mit der Heizung. Nachdem der Bauträger angeblich Vertragspartner war, rückte er nun nach mehr als 2 Jahre einen Vertrag raus, wo plötzlich "WEG" oben stand. Außerdem teilte er uns mit, daß wir ab jetzt große Schulden hätten. Nachdem der Bauträger am Anfang ein paar Raten an den Wärmecontracor zahlte (oder zumindest auf dem Papier), kam es zu einem Rückstand von rund 50.000 €. Natürlich zahlten wir nicht. Der städtische Gaslieferant weigerte sich, der WEG einen eigenen Gas-Vertrag zu geben, da schon der Wäremecontractor diesen für unser Objekt besaß und nicht frei gab. So erstatteten wir dem Wärmelieferanten lediglich den Gaspreis, also den Aufwand, den die Firma tatsächlich hatte. Der Wärmecontractor verklagte uns. Wir konnten alles hundertprozentig beweisen. Es lief nicht eine Zahlung über unser WEG-Konto, wir hatten keine beschlossenene Betriebsksotenabrechnungen mit Wäremcontracting. Wir konnten den Vertrag auch nicht erhalten, da er angeblich auf den Bauträger lief und etc.. Wir hatten absolut Null-Chance. In sehr zeitaufwendiger Arbeit stellte ich alle Beweise zusammen. Vom Landgericht erhielten wir ganz eindeutig Recht.

Urteil, gegen das Berufung eingelegt wurde

Dann legte der Wärmecontractor Berufung ein. Inzwischen hatte ich den Fall durch das Internet und bei verschiedenen Institutionen publik gemacht. Ich war mir hundertprozentig sicher, dass wir die Berufung gewinnen würden. Sogar ein kurz zuvor pensionierter Richter vom Bundesgerichtshof, der damals schon etwas mit Wärmecontracting zu tun hatte, teilte mir schriftlich mit, daß wir nach seiner Ansicht eindeutig Recht haben. Die Beweise waren alle hundertprozentig und es war alles bis ins kleinste Detail "wasserdicht". Genau wie im Banksektor spielte man aber auch in dieser Branche mit der Auswechslung von Begriffen. Es gab den Begriff Fernwärme. Diese lieferte damals der städtische Energieerzeuger. Dazu wurden Rohre unter der Straße vom Energiewerk zu den jeweiligen Häusern verlegt. Da der Hauseigentümer sich die Kosten einer Heizstation und deren Instandhaltung ersparte, war die Fernwärme naturgemäß teurer, als die Erzeugung von Wärme in Eigenregie im eigenen Gebäude. Wir hatten aber im Haus unsere Heizstation und zusätzlich noch eine Solaranlage, die wir mit unserem Wohnungskaufpreis teuer bezahlten.

Vor der Verhandlung rief nun der Gegenrechtsanwalt den Richter an. In einem längeren Telefonat erklärte er ihm, dass wir Fernwärme hätten, die der Wärmecontractor aufwendig bei sich produzieren würde. Insbesondere müsste diese Wärme dann kostspielig über Rohre, die der Wämecontractor verlegte und teuer bezahlte, vom Wärmecontractor zu unserem Haus geliefert werden. Da wir aber technische Laien wären, könnten wir diesen großen Aufwand nicht verstehen.

Der Richter teilte sogar am Anfang der Verhandlung mit, dass er vor dem Prozess ein längeres Gespräch mit der Gegenpartei führte. Schließlich musste er sich ja von dem gewieften Gegenrechtsanwalt als unbedarfter Richter die Technik erklären lassen. In dem Verfahren kamen wir fast überhaupt nicht zu Wort. Wir waren einfach die blöde WEG, die von Technik keine Ahnung hatte. Der Richter gab dann schriftlich bekannt, dass wir keine Chance haben zu gewinnen und schlug uns einen äußerst teuren Vergleich vor.

Die nächste Instanz wäre der BGH gewesen. Die Gerichts- und Anwaltskosten waren bereits zu einer beträchtlichen Summe aufgelaufen. Die meisten Eigentümer kauften ihre Wohnungen auf Kredit. Einige konnten diese zusätzliche finanzielle Belastung nur schwer aufbringen. Da nun die Eigentümer Angst hatten, die hohen Kosten nicht mehr begleichen zu können, wurde in einer Abstimmung mit einer Stimmenmehrheit von einer Stimme ein Vergleich angenommen. Für absolut Nichts und wieder Nichts mußten wir dann einen enormen Betrag an den Wäremcontractor bezahlen.

Nach Meinung unseres Rechtsanwaltes hätte das Verfahren in zweiter Instanz die Kammer führen müssen und nicht ein Einzelrichter. Und genau bei einer Kammerentscheidung wäre so etwas nicht passiert. Aber bei einer Unterlassung des Gerichtes hat der Geschädigte keine Rechtsanspruch darauf.

In Berlin wurden/werden damit ganze WEG's in den Ruin getrieben. Es gibt sogar Eigentümer die im Winter mit Mantel, Schal und Mütze in ihrer Wohnung bei abgestellter Heizung sitzen, weil sie die "Wucher"-Heizkosten nicht bezahlen können. Aber das nur nebenbei.

Im Übrigen hatte ich damals ebenfalls Strafanzeige gestellt. Die Justiz war der Meinung, dass nicht der Wärmacontractor der "Böse" ist, sondern unser insolventer Bauträger. Da der Bauträger aber noch größere Verfahren zu laufen hat, wäre dieses nur eine kleine Nebensache, der dann nicht nachgegangen wird. Es war auch nicht von Interesse, daß der selbe Wärmecontractor noch zahlreiche andere WEG's erheblich schädigte. Eine Beschwerde gegen die Ablehnung erbrachte nur, daß der Übeltäter weiterhin einzig und allein der Bauträger ist. Und bei den anderen "Kunststücken" des Bauträger war unsere Sache einfach zu lapidar, um tätig zu werden. Daß Eigentümer, insbesondere von anderen WEG's mit zehntausend Euro Schaden und mehr pro WEG-Mitglied dabei waren, interessierte die Staatanwaltschaft nicht. Und der "Betrug" geht auch heute noch weiter...und steckt auch in Immobilienfonds, was dann mein nächstes Kapitel ist.